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界面新闻编辑 | 李慎
今年1月，绿景中国地产（00095.HK）因未能按期赎回三笔到期票据宣告债务违约，涉及本金约1.85亿元。
紧接着，2月5日，翘石集团环球有限公司向香港高等法院提出了对绿景中国的清盘呈请，内容有关其所担保约本金21万美元另加应计利息的财务义务，对此，绿景中国表示，公司将极力反对呈请。系列动作也引发了市场对其经营状况的担忧。
另一边，与绿景中国同在深圳的老牌华南房企华南城（01668.HK），近日也陷入清盘危机之中。
1月28日，华南城发布内幕消息，宣布花旗国际有限公司向其提出清盘呈请。该呈请涉及华南城发行的2024年4月到期的约2.89美元9.0%优先票据，欠款金额近3.06亿美元。
华南城对此表示强烈反对，认为清盘不符合公司及其他利益相关方的利益，并计划通过法律途径申请认可令以保障正常运营。
“这两家房企虽然总部都在深圳，但业务模式和违约诱因各不相同，他们所面临的困境，也折射出当下行业转型期的深层矛盾。旧改神话破灭、国资救援失效的背后，是粗放增长时代的终结”，业内人士对界面新闻表示。
“巨无霸”旧改项目拖累
绿景中国成立于1995年，并在2014年借壳新泽控股在香港上市，专注于深圳和其他珠三角地区的旧改项目开发，尤其在深圳的福田、南山等核心区域拥有大量优质土地储备。
其开发的白石洲项目号称是“全国最大的城市更新项目”，规划总建筑面积达358万平方米，总投资高达900亿元，预估货值更是达到千亿级别。
但旧改因前期需要垫付巨额拆迁补偿款和过渡期租金，具有开发周期长、资金沉淀大、审批流程复杂等特点。
从白石洲项目的改造开发过程来看，该项目自2014年启动，至今已10年有余，仍未全面入市，期间绿景中国不得不依靠“高杠杆”模式维持开发。
从项目销售情况来看，绿景白石洲的一期项目“璟庭”的表现也未如预期。
该项目在2023年9月开盘，分为住宅和商务公寓两种住房性质。据中国房地产报统计，截至2月7日，一期项目的2746套房源中，已完成备案的房源仅有758套，整体去化率不到30%。其中，住宅部分的去化率情况相对较好，房源备案748套，去化率59%。
销售疲软导致回款速度放缓，也进一步拉长了资金周转的周期。
尽管2024年上半年，该项目为绿景中国贡献了主要的销售收入，但公司整体资金链仍无法覆盖债务压力。
财报数据显示，2024年上半年，绿景中国实现收益约19.43亿元，毛利为4.38亿元，期内亏损达到16.1亿元，公司股东应占亏损15.28亿元。
从债务结构来看，截至2024年6月，绿景中国在手现金约为42.7亿元，但流动短债约为170.5亿元，短期流动性压力较大。
在2024年的中报里，绿景中国也提到，公司将提升流动性，最大限度的降低经营风险。
为缓解流动性压力，近年来绿景中国也多次出售资产“回血”自救。
2024年6月，其以8.14亿元出售深圳虹湾购物中心的部分商业和车位，同时又以租赁方式，将该物业及车位租回。而这笔资产账面价值接近13亿元，此次出售产生的亏损近4亿元。
此类操作虽然可以短期输血，但却进一步削弱了整体的资产质量。
绿景中国当下的困境也凸显了旧改模式在行业下行期的脆弱性，即纵然项目区位优质，若缺乏长期稳定的融资支持与市场回暖预期，高投入的旧改也很容易变成“资金黑洞”。
国资入股难挽颓势
与绿景中国的运营模式不同，华南城是以“商贸物流+地产”模式闻名。
早在2022年，深圳特区建发集团便以19.1亿港元战略入股华南城，持股比例达29.28%，是“国资驰援”的典型案例。
彼时，市场都期待国资入场能纾困民企，而特区建发的介入也不负所望，给华南城一度带来转机。
在特区建发入驻后，通过股权转让、资产收购及协调银团贷款，让华南城短期流动性压力有所缓解。
但其支持也受制约，比如无法为华南城提供担保或违规注资。2023年，华南城有5只美元债利息违约，特区建发虽协调展期谈判，但最终只有部分债券成功延期到了2027年。
与此同时，在近年来行业的下行周期下，华南城的营收情况也并不理想。
从财报数据来看，2024年上半年，华南城收入同比下降51.7%至12.15亿港元，毛利为3.47亿港元，期内股东应占溢利亏损达43.11亿港元。
亏损的主要原因包括物业销售及交付减少、投资物业公平值亏损、存货减值拨备增加、融资成本增加以及租赁收入下跌。
从经营模式来看，华南城长期依赖三四线城市物流园概念拿地，但核心收入则主要依赖于物业销售，尤其是住宅业务。该业务在市场下行周期下去化困难，叠加预售资金监管趋严，从而导致现金流进一步断裂。
2024年2月，华南城公告称无法支付一笔2024年10月到期票据的强制赎回款项及利息，导致正式违约。
2024年6月，花旗国际指控特区建发未履行协议义务，并于对其发起诉讼，索赔14.07亿美元，这一纠纷也削弱了市场对华南城债务重组的信心，成为此次清盘呈请事件的重要导火索。
在阵痛中转型
这两家华南房企的困境，标志着过去华南地产商传统发展模式的终结，也映射出了整个房地产行业从“高杠杆、高周转”向“低负债、精细化”转型的必然阵痛。
对于绿景中国来说，其持有的白石洲项目虽面临销售压力，但地段稀缺性仍具有价值。若能调整开发节奏，优先推进去化快的住宅地块，缩短资金回笼周期，同时通过股权转让、增资扩股等形式，为公司再融资增信，或可缓解的短期流动性危机。
而对于华南城来说，则要摆脱“重资产持有”模式。其持有的物流园区、商贸城等资产虽沉淀大量资金，但仍然可以通过REITs上市等方式盘活。同时，也可以转向轻资产运营模式，如代建产业园区、提供物业管理服务，打开新的增长极。
若未来华南城能通过法律博弈争取时间窗口，并依托国资背景实现实质性重组，或有望成为当前行业纾困的参考案例。
从政策层面来看，自去年“9·26”中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，针对房企流动性危机，中央及地方层面密集出台支持政策，试图通过融资协调机制、“白名单”、增量资金注入等手段缓解行业压力，为市场注入信心。
数据显示，截至2024年底，商业银行房地产“白名单”项目贷款金额为5.03万亿元，超过了原来4万亿元目标。截至2025年1月22日，贷款金额又增加了5700亿元，房地产“白名单”项目的贷款金额现已达5.6万亿元。
据了解，为更加精准支持房地产项目合理融资需求，房地产融资协调机制在2024年初已正式建立。
近日，房地产融资协调机制工作专班有关负责人在答记者问时再次表示，2025年，将进一步贯彻落实中央经济工作会议精神，按照“应进尽进、应贷尽贷、能早尽早”原则，将符合条件的项目均纳入“白名单”，精准支持房地产项目建设交付，切实保障购房人合法权益。
同时，有关部门正积极推动各地运用地方政府专项债券资金加大收回收购闲置土地力度，推进处置存量商品房，支持房地产企业盘活存量资产；持续协调金融机构综合运用贷款、债券等金融工具，多渠道满足房地产企业合理融资需求，保持房地产行业融资稳定。
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